Kada govorimo o tome kada se plaća porez na promet nekretnina, svi smo se barem jednom našli u situaciji da kupujemo, nasljeđujemo ili poklanjamo nekretninu i nismo sigurni što točno kaže zakon.
Odgovor je jednostavan: porez na nekretnine plaća se gotovo uvijek kada nekretnina mijenja vlasnika, osim u slučajevima jasno propisanima zakonom – primjerice kada kupujemo novogradnju iz sustava PDV-a ili kada stječemo nekretninu od bračnih drugova ili bliskih srodnika.
Čak i ako niste profesionalac, dovoljno je razumjeti osnovu: obveznik je najčešće kupac, a rok prijave je 30 dana.
Kako se plaća porez na promet nekretnina?
U nastavku donosimo najvažnija rješenja.
Evo što je najvažnije:
- Porez se plaća kada nekretnina prelazi u vlasništvo druge osobe.
- Obveznik je uglavnom kupac, osim posebnih slučajeva propisanih zakonom.
- Stopa poreza na promet nekretnina iznosi 3%.
- Izuzeci postoje – primjerice kupnja prve nekretnine koja je u sustavu PDV-a.
- Rok prijave Poreznoj upravi je 30 dana.
1. Prijava nekretnine Poreznoj upravi
Prvi korak uvijek je prijava stjecanja. Kupac mora dostaviti kupoprodajni ugovor ili drugi pravni akt Poreznoj upravi u roku od 30 dana.
Najvažnije informacije uključuju:
- podatke o nekretnini
- cijenu ili procijenjenu tržišnu vrijednost
- podatke o stjecatelju i otuđitelju
2. Utvrđivanje porezne osnovice
Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine, a ne nužno cijena navedena u ugovoru.
U procjeni vrijednosti Porezna uprava koristi:
- stanje i lokaciju nekretnine
- prosječne cijene na tom području
- starost objekta
Ako je tržišna vrijednost viša od ugovorne, porez se obračunava na višu vrijednost.
3. Obračun poreza prema stopi od 3%
Porez na promet nekretnina iznosi 3% i primjenjuje se kada nekretnina nije u sustavu PDV-a. Kod kupnje stanova i kuća s PDV-om ovaj se porez ne plaća jer se plaća PDV.
Primjeri kada se plaća 3%:
- kupnja rabljenog stana
- nasljeđivanje u drugom nasljednom redu
- darovanje između osoba koje nisu uže srodstvo
4. Izdavanje poreznog rješenja
Porezna uprava šalje rješenje kojim potvrđuje iznos poreza. Rok za plaćanje najčešće je 15 dana od primitka rješenja.
Rješenje uključuje:
- osnovicu
- stopu
- ukupan iznos poreza
5. Tko je obveznik poreza
Najčešći obveznik je kupac, ali zakon predviđa i posebne situacije.
Obveznik može biti i:
- daroprimac (kod darovanja)
- nasljednik (kod nasljeđivanja)
- primatelj nekretnine kroz dosmrtnu/doživotnu skrb
U svim situacijama obveznik je onaj tko stječe nekretninu.
6. Kada se porez ne plaća
Postoje važni izuzeci koje zakon propisuje. Porez se ne plaća kada:
- kupujemo nekretninu od investitora koji obračunava PDV
- stječemo nekretninu od bračnog druga, djece ili roditelja
- provodimo diobu bračne stečevine
- rješavamo imovinu kroz određene procese u jedinici lokalne samouprave
Ovi izuzeci često zbunjuju kupce, pa je važno provjeriti u koju kategoriju spadamo.
7. Posebni slučajevi naplate i oslobođenja
Neke situacije imaju posebna pravila, primjerice:
- Oslobođenje za osobe koje imaju prebivalište u RH i koriste nekretninu za stanovanje kroz određene modele socijalne stambene politike.
- Obračun poreza kod zamjene nekretnina (svaka strana plaća porez prema vrijednosti nekretnine koju stječe).
8. Što ako ne prijavimo nekretninu
Ako ne prijavimo stjecanje, Porezna uprava može:
- izreći novčanu kaznu
- pokrenuti postupak procjene
- naplatiti zatezne kamate
Zakon jasno propisuje obvezu prijave i odgovornost stjecatelja.
9. Kako provjeriti jeste li pravilno platili porez
Preporučujemo:
- provjeriti rješenje i osnovicu
- usporediti tržišne cijene na području
- pitati poreznog savjetnika ili ovlaštenog procjenitelja
Ako je osnovica nerealno visoka, možete podnijeti prigovor.
10. Potrebna dokumentacija
Najčešće se predaje:
- kupoprodajni ugovor
- dokaz o uplati cijene (ako ga Porezna traži)
- osobni dokumenti
- izvadak iz zemljišne knjige
Dokumentacija ne mora biti komplicirana, ali mora biti potpuna.
11. Digitalna prijava putem sustava e-Građani
Danas je moguće veliki dio procesa obaviti online.
Prednosti:
- brža predaja
- praćenje statusa
- manje administracije
Ova opcija je sve popularnija jer olakšava proceduru, posebno mladim kupcima.
12. Postupanje nakon plaćanja poreza
Nakon plaćanja poreza slijedi upis vlasništva u zemljišne knjige.
Za taj postupak najčešće se prilaže:
- tabularna izjava
- rješenje o porezu ili dokaz o plaćanju
Upisom postajemo formalni vlasnici nekretnine.
13. Razlike između poreza na promet nekretnina i poreza na nekretnine
Važno je razlikovati ova dva pojma:
- Porez na promet nekretnina – plaća se pri stjecanju
- Porez na nekretnine – godišnji porez koji se trenutno u Hrvatskoj ne primjenjuje kao zaseban porez
Ova razlika često stvara zabunu u praksi.
14. Uloga javnog bilježnika i agencija
Iako porez prijavljujemo sami, javni bilježnici i agencije mogu pomoći.
Oni najčešće:
- provjeravaju dokumente
- savjetuju o poreznim obvezama
- šalju prijave u ime klijenta (ako je tako dogovoreno)
15. Kako izbjeći pogreške pri prijavi
Najčešće pogreške su:
- nepravovremena prijava
- pogrešan izračun vrijednosti
- preskakanje dokumentacije
Pažljivo čitanje ugovora i zakonskih obveza uvelike smanjuje rizik.
Zaključak
Kada jasno razumijemo kako funkcionira porez na promet nekretnina, sve postaje jednostavnije: znamo kada se plaća, tko je obveznik, što kaže zakon i kako izbjeći pogreške. Ovo je ključan korak ako planiramo kako kupiti nekretninu, jer pravilno plaćen porez i uredna dokumentacija daju nam sigurnost i miran početak u našem novom domu.
