Etažiranje kuće i stana znači da posebne dijelove (npr. stan, garažu, spremište, poslovni prostor) jasno odvojimo i pripišemo vlasništvu u zemljišnim knjigama, tako da svaki dio postane “svoj” i pravno čist. Kad etažiranje kuće napravimo kako treba, prestajemo živjeti u sivoj zoni “suvlasništva bez granica” i dobivamo nekretninu kojom se lakše prodaje, nasljeđuje, daruje ili opterećuje kreditom. (regent.hr)
Etažiranje kuće, etažiranje stana i etažiranje zgrade nisu “još jedan papir”, nego postupak koji spašava vrijeme i novac kad dođe trenutak za prodaju, podjelu ili ulaganje. U nastavku donosimo korake i rješenja kako pristupiti etažiranju pametno i bez nepotrebnih grešaka.
Key takeaways
- Etažiranje pretvara dogovor u stvarno, upisano vlasništvo
- Uredna dokumentacija i jasan plan posebnih dijelova su ključni
- Djelomično etažiranje rješava dio problema, ali ne sve
- Nakon etažiranja nekretninom se lakše raspolaže
- Najvažniji su dobar elaborat i usklađeni podaci u evidencijama
Što je etažiranje i zašto nam mijenja igru
Etažiranje je postupak kojim se posebni dijelovi nekretnine službeno određuju i upisuju, uz pripadajuće udjele na zajedničkim dijelovima. Drugim riječima, prestajemo biti “suvlasnici svega” i postajemo vlasnici točno određenog dijela. (regent.hr)
Kod etažiranja kuće to najčešće znači: svaki stan/etaža dobije svoj identitet, a zajednički dijelovi ostaju zajednički. Kod etažiranja zgrade logika je ista, samo je više jedinica i više suvlasnika pa je i organizacija zahtjevnija.
Zanimljivo je koliko se problema riješi već samim time što su površine, pripadci (balkon, parkirno mjesto, spremište) i udjeli jasno posloženi i provjerljivi.
Etažiranje kuće u praksi: Što trebamo pripremiti
Etažiranje kuće obično kreće od realnosti: tko koristi koji dio i može li se taj dio definirati kao samostalna uporabna cjelina. Tu nam je važno da je objekt legalan (npr. uporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju ili drugi akt o zakonitosti, ovisno o slučaju), jer bez uredne osnove postupak često zapne. (Terren)
Nakon toga se ide na izradu plana posebnih dijelova (etažnog elaborata) gdje se precizno opisuju jedinice i pripadci. Etažiranje kuće ima smisla i kad želimo razdvojiti vlasništvo među članovima obitelji, ali i kad planiramo prodaju “jednog kata” kao odvojene cjeline.
Mali detalj koji kasnije radi veliku razliku.
Kad su katastar i zemljišne knjige neusklađeni, etažiranje zna trajati dulje i tražiti dodatne korake usklađenja prije ili tijekom postupka.
Gdje ljudi najčešće pogriješe
Kod etažiranja stana najčešće griješimo u očekivanjima: mislimo da je dovoljno “imati stan”, ali bez jasnog upisa posebnog dijela u zemljišnim knjigama, pravno i dalje možemo biti samo suvlasnici cijele zgrade/kuće.
Kod etažiranja zgrade izazov je dogovor suvlasnika i kvaliteta dokumentacije. Ako dijelovi nisu jasno definirani ili su izvedene preinake bez odgovarajuće dokumentacije, postupak se komplicira.
Još jedan čest problem: pripadci. Parkirno mjesto, spremište ili vrt svi “koriste”, ali nisu jasno pripisani određenoj jedinici. Etažiranje stana i etažiranje zgrade tu donose disciplinu: ili je pripadak definiran i upisan, ili nije.
Kratka činjenica koja štedi živce.
Za uvid i preuzimanje određenih potvrda i podataka često koristimo portal Uređena zemlja (prijava preko NIAS-a), što nam pomaže da prije početka vidimo kako stanje izgleda na papiru. (oss.uredjenazemlja.hr)
Djelomično etažiranje: Kada ima smisla, a kada je polurješenje
Djelomično etažiranje najčešće koristimo kad ne možemo (ili još ne želimo) riješiti sve jedinice u objektu, ali želimo urediti barem jednu ili dio posebnih dijelova. Primjer: u kući su dvije jedinice, ali dokumentacija je potpuna samo za jednu pa krenemo s onim što je izvedivo.
Djelomično etažiranje može biti dobar “prvi potez” kad želimo otkočiti konkretan cilj (prodaju jedne jedinice ili sređivanje odnosa među suvlasnicima), ali treba biti svjestan da ostavlja dio nekretnine i dalje u nejasnijem režimu. Zato ga planiramo kao fazu, ne kao konačno stanje.
Što biramo ovisno o situaciji
| Situacija | Što biramo | Prednost | Mogući minus |
| Jedna kuća, dva odvojena stana | Etažiranje kuće | Jasno vlasništvo po jedinici | Treba dobra dokumentacija i mjerenja |
| Više suvlasnika u zgradi | Etažiranje zgrade | Lakše raspolaganje i prodaja | Teže usklađivanje svih |
| Treba riješiti samo jednu jedinicu “sad” | Djelomično etažiranje | Brže rješenje za konkretan cilj | Ne rješava cijeli objekt |
| Stan se prodaje ili ide u kredit | Etažiranje stana | Banke i kupci vole čisto stanje | Ako postoje odstupanja, ide na doradu |
Što se događa nakon elaborata: Upisi i procedura
Kad je dokumentacija spremna, cilj nam je da upisi sjednu tamo gdje trebaju: u katastar i zemljišne knjige, ovisno o koracima koje traži konkretan slučaj. U zemljišnoknjižnim postupcima prijedlog za upis se podnosi elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, što je važno znati da ne gubimo vrijeme na krivi kanal.
Ovdje se najviše isplati biti pedantan: provjeriti oznake čestice, površine, nazive jedinica i pripadke, jer sitna neslaganja rade velike zastoje.
Zaključak
Etažiranje kuće i etažiranje stana su potezi koji nam vraćaju kontrolu: znamo što je čije, što je zajedničko i kako se s time raspolaže. Etažiranje, uključujući etažiranje zgrade, najviše vrijedi kad želimo mirne odnose suvlasnika i “čistu” nekretninu koja je spremna za tržište. Djelomično etažiranje može biti dobra faza, ali dugoročno težimo potpunom rješenju.
Kad razmišljamo o kupnji prve nekretnine, ovo je jedna od onih tema koja se ne vidi na fotografijama oglasa, ali odlučuje hoćemo li kasnije imati jednostavan život ili niz komplikacija. Etažiranje kuće je često razlika između “možemo sutra” i “ne može se dok ne sredimo papire”.
