U svakodnevnom životu, najam stana ili nekretnine često je nužnost za mnoge pojedince i obitelji. Dok najam pruža fleksibilnost i slobodu od odgovornosti vlasništva, on također nosi određene obveze, kako za najmodavca tako i za osobu koja je unajmila stan, uključujući i prava najmoprimca.
Jedna od ključnih obveza najmoprimca je redovito plaćanje najamnine. No, što se događa kada najmoprimac iz bilo kojeg razloga ne može ili ne želi platiti najamninu? Koji su pravni mehanizmi i zaštite na raspolaganju najmoprimcu i najmodavcu u takvim situacijama prema zakonima Republike Hrvatske?
U ovom članku ćemo se detaljno baviti neplaćanjem najma, pružajući jasne smjernice i informacije temeljene na Zakonu o najmu stanova Republike Hrvatske. Cilj nam je informirati naše čitatelje o njihovim pravima i obvezama te pružiti savjete o tome kako postupiti u takvim situacijama.
Zakonska prava najmoprimca
U Hrvatskoj, obveze i prava najmoprimca i najmodavca uređeni su Zakonom o najmu stanova. Prema ovom zakonu, najmodavac je obvezan predati stan u stanju pogodnom za stanovanje, dok je najmoprimac dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja. Najmodavac je odgovoran za održavanje stana u stanju pogodnom za stanovanje, dok je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu.
Ugovor o najmu stana sadrži ključne informacije poput ugovornih strana, opisa stana, visine najamnine, načina plaćanja, troškova povezanih sa stanovanjem, podataka o osobama koje će koristiti stan, vremena trajanja najma i odredbi o održavanju stana.
Najamnina može biti zaštićena ili slobodno ugovorena. Zaštićena najamnina određuje se na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, dok slobodno ugovorena najamnina ovisi o dogovoru između najmodavca i najmoprimca.
Važno je napomenuti da ugovor o najmu stana mora biti u pisanom obliku. U slučaju neslaganja ili problema, prava najmoprimca su zatražiti sudsku intervenciju kako bi se utvrdila visina najamnine ili drugi uvjeti ugovora.
Uzimajući u obzir sve ove zakonske odredbe, u Hrvatskoj postoje jasno definirane obveze i prava najmoprimca koje su usmjerene na zaštitu njihovih interesa, ali i obveze prema najmodavcu i stanu koji koriste.
Sukob s neplaćanjem najma
Odgovornost najmoprimca
Kada osoba unajmi nekretninu, bilo da je riječ o stanu, kući ili poslovnom prostoru, preuzima odgovornost za redovito plaćanje najamnine kao jednu od ključnih obveza prema najmodavcu. U skladu s Zakonom o najmu stanova, najmoprimac je dužan zaštititi stan od oštećenja i obavijestiti najmodavca o potrebnim popravcima. Osim toga, najmoprimac je odgovoran za plaćanje najamnine u rokovima definiranim u ugovoru. Ako najmoprimac ne izvrši svoje obveze, posebno u pogledu plaćanja najamnine, može se suočiti s pravnim posljedicama.
Posljedice neplaćanja najma
Neplaćanje najamnine može dovesti do niza pravnih posljedica za najmoprimca. Prema službenim informacijama dostupnim na gov.hr, najmodavac može raskinuti ugovor o najmu bez poštivanja otkaznog roka ako najmoprimac ne plati najamninu dva uzastopna puta. Međutim, ugovor ostaje na snazi ako najmoprimac plati dugovani iznos prije primitka obavijesti o raskidu i to je jedno od prava najmoprimca.
Također, najmodavac može raskinuti ugovor bez pisanog upozorenja ako najmoprimac više od dva puta djeluje suprotno ugovoru ili Zakonu o najmu stanova. Važno je napomenuti da najmodavac mora dati pisanu obavijest o raskidu ugovora, a prava najmoprimca su rok od tri mjeseca da isprazni stan.
Ako je posljedica neplaćanja najma uzrokovana opetovanim povećanjem najamnine koja nije prvobitno dogovorena u ugovoru o najmu, postoje prava najmoprimca koja se pritom mogu primijeniti prema Zakonu o najmu stanova.
Svaka interna promjena najamnine koja direktno utječe na sadržaj ugovora službeno potpisan u javnobilježničkom uredu i potvrđen od Porezne uprave, kršenje je prava najmoprimca i zakona. Prava najmoprimca su takvo postupanje vlasnika nekretnine prijaviti nadležnim institucijama.
Pravni postupci
Kada najmoprimac ne izvršava svoju obvezu plaćanja najma, vlasnik nekretnine može se odlučiti za pravne korake kako bi zaštitio svoja prava. U Hrvatskoj, pravni postupci u vezi s neplaćanjem najma mogu biti složeni i zahtijevaju pažljivo razmatranje i postupanje.
Sudski postupak
U slučaju dugotrajnog neplaćanja najma, vlasnik nekretnine može pokrenuti sudski postupak protiv najmoprimca. Proces započinje podnošenjem tužbe nadležnom sudu, gdje se navode svi relevantni dokazi o neplaćanju i eventualnim štetama.
Tijekom sudskog postupka, oba se strane mogu pozivati na različite dokaze, svjedočenja i pravne argumente kako bi podržali svoj slučaj. Nakon što sud razmotri sve činjenice i dokaze, donosi presudu koja može naložiti najmoprimcu da plati dugovani iznos, a možda i dodatne troškove.
Izvršenje presude
Nakon što sud donese presudu u korist vlasnika nekretnine, slijedi faza izvršenja presude. Ako najmoprimac ne izvrši plaćanje u skladu s presudom, vlasnik može zatražiti od suda da pokrene postupak izvršenja. Ovo može uključivati zapljenu imovine najmoprimca, blokadu bankovnih računa ili druge mjere kako bi se osiguralo plaćanje duga. Važno je napomenuti da izvršenje presude može biti dugotrajan i složen proces, stoga je preporučljivo konzultirati se s pravnikom kako bi se osiguralo pravilno postupanje.
Alternativna rješenja
Kada najmoprimac ne plati najamninu, to može dovesti do napetosti između njega i najmodavca. No, prije nego što se situacija dodatno zakomplicira, postoji nekoliko alternativnih rješenja koja se mogu razmotriti.
Dogovor između najmoprimca i najmodavca
Prvi korak koji najmoprimac može poduzeti je otvorena komunikacija s najmodavcem. Objasnite svoju situaciju i razloge kašnjenja s plaćanjem. Možda je moguće dogovoriti privremeno smanjenje najamnine ili odgodu plaćanja. U mnogim slučajevima, najmodavci su voljni surađivati ako vide da je najmoprimac iskren i ima namjeru podmiriti svoje obveze.
Medijacija
Ako komunikacija između najmoprimca i najmodavca ne rezultira dogovorom, medijacija može biti koristan alat. Medijacija je postupak u kojem neutralna treća strana pomaže dvjema stranama da pronađu zajedničko rješenje. Medijator ne donosi odluke, ali može pomoći u vođenju konstruktivnog dijaloga i pronalaženju kompromisa.
