Kako izbjeći porez na nekretnine zakonito? Najkraći i najtočniji odgovor je: ne “izbjegavamo” ga trikovima, nego ga zakonito ne plaćamo samo ako ispunjavamo uvjete za oslobođenje ili ga smanjujemo kroz pravila koja su već propisana. U praksi to znači da unaprijed znamo kada je porez na nekretninu obvezan, a kada nije, i da uredno prijavimo stvarno stanje.
Svi smo se našli u situaciji da imamo (ili planiramo kupiti) stan/kuću i pitamo se kako izbjeći porez na nekretnine bez rizika, kazni i naknadnih rješenja. Dobra vijest je da su propisi dovoljno jasni: porez na nekretnine uveden je od 1. siječnja 2025. i veže se uz stambene nekretnine, ali uz niz izuzetaka i posebnih situacija koje mogu značiti oslobođenje. Detalje o osnovnim pravilima najbolje je čitati direktno na stranici Porezne uprave – Porez na nekretnine.
U nastavku donosimo savjete i rješenja koja su zakonita, realna i usklađena s propisima.
Key takeaways
- Porez na nekretninu ne “zaobilazimo”, nego provjerimo ispunjavamo li uvjete za oslobođenje (npr. stalno stanovanje) prema Poreznoj upravi.
- Visina poreza ovisi o odluci općine/grada, a zakonski raspon je 0,60 do 8,00 eura/m² godišnje, kao što navodi Porezna uprava (arhiva o porezu na kuće za odmor / porez na nekretnine).
- Ključ je uredna prijava i dokazivanje stvarne namjene nekretnine (stalno stanovanje, dugoročni najam, posebne namjene), uz poštivanje lokalnih propisa.
- Kod kupnje, odvojimo porez na nekretninu (godišnji lokalni) od poreza na promet nekretnina (transakcijski) i provjerimo moguće olakšice/povrate.
Kako izbjeći porez na nekretnine zakonito: Što je uopće “porez na nekretnine” od 2025.
Porez na nekretnine se utvrđuje prema Zakonu o lokalnim porezima i odlukama gradova/općina, a uveden je 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor, što jasno ističe Porezna uprava. Predmet oporezivanja su stambene nekretnine (stan, stambena zgrada, stambeni dio i slični prostori namijenjeni stanovanju).
U praksi, “kako izbjeći porez na nekretnine” znači: kako zakonito doći u status oslobođenja ili kako izbjeći pogrešno utvrđenu obvezu kroz pravilnu prijavu i dokumentaciju, u skladu s propisima.
Zanimljiv detalj iz prakse lokalnih odluka
Isti tip nekretnine može imati bitno različit godišnji iznos poreza jer općine i gradovi donose svoje odluke unutar zakonskog raspona. Zato je uvijek pametno provjeriti svoju JLS (grad/općinu) i njezinu odluku, umjesto da pretpostavljamo “prosjek”.
Kada se porez na nekretninu ne plaća: najčešća oslobođenja i situacije
Najčešći put do oslobođenja je kada nekretnina služi stalnom stanovanju. Porezna uprava u svojim materijalima i primjerima objašnjava logiku: ako nekretnina stvarno služi za stalno stanovanje, tada se ne oporezuje kao “nekretnina za porez” u tom smislu (vidi Pregled slučajeva primjene poreza na nekretnine od 2025. – PDF).
Drugi tipovi oslobođenja/izuzeća ovise o namjeni i statusu (npr. posebne javne i institucionalne namjene te socijalni programi), što se spominje i u materijalima o poreznoj reformi (Pravedniji porezni sustav – PDF Vlade RH).
Važno: propisi traže stvarno stanje. Ako prijavimo nešto što u praksi nije istina (npr. “stalno stanovanje” bez stvarnog boravka), to nije zakonito “kako izbjeći porez na nekretnine”, nego rizik za naknadnu naplatu i prekršajne posljedice.
Kako smanjiti rizik da vam se porez pogrešno utvrdi: prijava, dokazi i komunikacija s JLS
U stvarnom životu problem često nije “porez na nekretninu” sam po sebi, nego pogrešna pretpostavka da je nekretnina za povremeno korištenje. Zato si pomažemo ovim pravilom: sve što tvrdimo, moramo moći i dokazati.
Tipične situacije koje traže urednu evidenciju:
- Promjena namjene (useljavanje u nekretninu koja je ranije bila vikendica)
- Dugoročni najam (ako nekretnina realno služi stanovanju druge osobe kroz ugovor i praksu)
- Privremena nekorištenost (kada postoji objektivan razlog i dokumentacija, prema lokalnim pravilima)
Ovdje je ključno pratiti propise: zakonski okvir je u Narodnim novinama – izmjene Zakona o lokalnim porezima (NN 152/2024), a provedba ide kroz odluke gradova/općina.
Mini podsjetnik koji štedi živce
Kad god mijenjamo adresu prebivališta/boravišta ili status korištenja nekretnine, najskuplje je “ne napraviti ništa”. Najjeftinije je na vrijeme uskladiti papire i stvarnost.
Tablica: Najčešći scenariji i što napraviti
| Scenarij | Je li porez na nekretninu tipično obvezan? | Što napraviti da bude zakonito i jasno |
| U nekretnini stalno živimo | U pravilu ne | Uskladiti prebivalište/boravak i stvarno korištenje; po potrebi se pozvati na primjere iz Porezne uprave (PDF slučajevi) |
| Nekretnina je vikendica/povremeno korištenje | Da | Provjeriti odluku svoje JLS i iznos po m² (raspon navodi Porezna uprava) |
| Nekretninu dugoročno iznajmljujemo za stanovanje | Ovisi o stvarnom statusu | Imati uredan ugovor i dokaz stvarnog korištenja; pratiti lokalne propise |
| Nekretnina ima posebnu namjenu / institucionalni smještaj | Često ne | Provjeriti pripada li kategoriji izuzeća prema materijalima Vlade RH i lokalnoj odluci |
Zaključak
Ako tražimo kako izbjeći porez na nekretnine na zakonit način, jedina sigurna strategija je igrati po pravilima: razumjeti kada je porez na nekretninu obvezan, kada postoji oslobođenje (najčešće kroz stalno stanovanje) i kako propisi funkcioniraju na razini grada/općine. Kad uskladimo stvarno korištenje, dokumentaciju i lokalne odluke, izbjegavamo neugodna iznenađenja i plaćamo samo ono što moramo.
I ne zaboravimo: godišnji porez na nekretnine nije isto što i porez na promet nekretnina kod kupnje. Za transakcijski dio postoje posebna pravila i oslobođenja/povrati, a osnovne informacije o oslobođenjima dostupne su na stranici Porezne uprave – porezna oslobođenja pri stjecanju nekretnine.
