Kupnja nekretnine – 8 pravnih aspekata koje treba znati

Kupnja nekretnine je jedna od najvažnijih odluka u životu svake osobe. No, osim financijskog aspekta, postoji niz pravnih pitanja koja je potrebno razmotriti prije nego što se odlučite na ovaj korak. U Republici Hrvatskoj, pravni okvir koji regulira kupnju nekretnina je složen i zahtijeva pažljivo razmatranje. Izdvojili smo nekoliko ključnih pravnih aspekata koje trebate znati kada su nekretnine u pitanju.

Zemljoknjižni izvadak

Kupnja nekretnine u Republici Hrvatskoj započinje važnom komponentom pravnog procesa, a to je zemljišnoknjižni izvadak. Prije nego što se odlučite za kupnju bilo koje nekretnine, imperativ je provjeriti vlasnički status nekretnine upisan u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području gdje se nekretnina nalazi. Ovaj izvadak ne samo da služi kao dokaz o vlasništvu, već i o drugim pravima koja mogu biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu.

Zemljišna knjiga se sastoji od tri ključna segmenta: posjedovnice ili popisnog lista (list A) koji sadrži osnovne informacije o nekretnini poput katastarskog broja, površine, adrese, načina uporabe i slično; vlastovnice ili vlasničkog lista (list B) koji sadrži informacije o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom i osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut; te teretovnice ili teretnog lista (list C) koji daje informacije o pravima trećih osoba na nekretnini, poput hipoteke, prava nazadkupa, najma, zakupa i drugih.

Važno je napomenuti da je zemljišnoknjižni izvadak javna isprava koja je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu upisanom u zemljišnu knjigu. Također, zemljišne knjige vode se elektronički u Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra, što omogućuje brz i transparentan pristup svim relevantnim informacijama.

Uzimajući u obzir sve navedeno, jasno je da je zemljišnoknjižni izvadak nezaobilazan alat kada je kupnja nekretnine u pitanju, koji pruža sigurnost i transparentnost svim stranama uključenim u transakciju. Preporučuje se uvijek konzultirati se s pravnikom ili stručnjakom za nekretnine kako biste osigurali da je sve u skladu s zakonima Republike Hrvatske.

Energetski certifikat

Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade. Ovaj certifikat, koji je postao nezaobilazan dio procesa kupnje, prodaje, iznajmljivanja ili leasinga nekretnina, izrađuju ovlaštene osobe za energetsko certificiranje – energetski certifikatori. Vrijednost ovog dokumenta leži u tome što pruža detaljne informacije o energetskoj učinkovitosti zgrade, što može biti ključno za potencijalne kupce ili najmoprimce koji žele procijeniti dugoročne troškove povezane s potrošnjom energije.

Energetski certifikat sadrži opće podatke o zgradi, energetski razred zgrade, rok važenja certifikata, podatke o osobi koja ga je izdala i izradila, kao i oznaku energetskog certifikata. Osim toga, certifikat uključuje informacije o energetskom pregledu zgrade, potrebnim proračunima za iskazivanje specifične godišnje potrebne toplinske energije za grijanje i hlađenje, specifične godišnje isporučene energije, specifične godišnje primarne energije i specifične godišnje emisije CO2.

Prema Zakonu o gradnji Republike Hrvatske, vlasnik zgrade ili njezinog posebnog dijela dužan je pribaviti energetski certifikat prije izdavanja uporabne dozvole, prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili leasinga zgrade ili njezinog posebnog dijela. Također, vlasnik je dužan predočiti energetski certifikat mogućem kupcu, najmoprimcu, zakupcu ili primatelju leasinga. U oglasima za prodaju ili iznajmljivanje zgrade obavezno je navesti energetski razred zgrade.

Za sve one koji se pitaju kako do energetskog certifikata, postupak je jednostavan. Vlasnik nekretnine treba se obratiti osobi ovlaštenoj za energetsko certificiranje, poznatom kao energetski certifikator. Nakon energetskog pregleda zgrade i svih potrebnih proračuna, certifikator izrađuje energetski certifikat koji vrijedi deset godina od dana njegova izdavanja.

Građevinska i uporabna dozvola

Građevinska i uporabna dozvola su ključni dokumenti prilikom kupnje novogradnje u Republici Hrvatskoj. Ako ste zainteresirani za kupnju novogradnje, investitor je dužan pružiti izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. Ova dozvola osigurava da je građevina projektirana i izgrađena u skladu s važećim zakonima i propisima.

Uporabna dozvola je drugi ključni dokument koji potvrđuje da je objekt izgrađen prema propisima. Izgrađenu ili rekonstruiranu građevinu možete početi koristiti tek nakon što se za tu građevinu izda uporabna dozvola. Zahtjev za uporabnu dozvolu podnosi se elektronički putem sustava eDozvola ili u nadležnom upravnom tijelu za graditeljstvo i prostorno uređenje. Uz zahtjev je potrebno priložiti niz dokumenata, poput fotokopije građevinske dozvole, podataka o sudionicima u gradnji, izjave ovlaštenog inženjera geodezije, energetskog certifikata zgrade i drugih relevantnih dokumenata.

Tehnički pregled je postupak koji se provodi kako bi se utvrdilo da li je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom ili glavnim projektom. Investitor ili vlasnik dužan je omogućiti provedbu tehničkog pregleda i pružiti na uvid propisanu dokumentaciju.

U svakom slučaju, prije nego krene kupnja nekretnine, važno je provjeriti postojanje i valjanost ovih dozvola kako biste bili sigurni u legalnost i sigurnost vaše investicije. Uz to, preporučuje se konzultacija s pravnicima ili stručnjacima za nekretnine kako biste bili potpuno informirani o svim aspektima kupnje.

Predugovor i ugovor o kupoprodaji

Predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnina predstavljaju ključne dokumente u procesu stjecanja vlasništva nad nekretninom. Prije finalne kupnje, često se potpisuje predugovor koji definira osnovne uvjete prodaje. Uobičajeno je da predugovor sadrži detaljne informacije o nekretnini, poput zemljišno-knjižnih podataka, opisa nekretnine (adresa, kat, broj stana, opis prostorija, ukupna površina) te dogovorene cijene.

Također, predugovor može sadržavati datum sklapanja konačnog ugovora i informacije o kapari. Kapara se često dogovara kao odustatnina, što znači da ako kupac odustane od kupnje, prodavatelj zadržava kaparu. Ako, pak, prodavatelj odustane, dužan je kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos kapare je deset posto od dogovorene vrijednosti nekretnine.

Nakon predugovora, slijedi ugovor o kupoprodaji koji je detaljniji i obvezujući dokument. Osim informacija sadržanih u predugovoru, kupoprodajni ugovor često sadrži datum predaje nekretnine u posjed kupca te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba.

Preporučuje se angažirati odvjetnika prilikom sastavljanja ovih dokumenata kako bi se osigurala pravna zaštita svih strana u postupku. Nakon potpisivanja ugovora, kupac je dužan upisati pravo vlasništva u zemljišne knjige kako bi stekao pravo vlasništva nad nekretninom.

Kupnja nekretnine -porezne obveze

Porezne obveze prilikom kupnje nekretnine su ključni aspekt koji svaki kupac mora uzeti u obzir. U Republici Hrvatskoj, porez na promet nekretnina obračunava se i plaća prema odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina. Ovaj porez pripada jedinici lokalne samouprave na području na kojem se nekretnina nalazi.

Obveznik poreza na promet nekretnina je osoba koja stječe nekretninu, bilo kroz kupoprodaju, nasljeđivanje, darovanje ili druge oblike stjecanja. Važno je napomenuti da porezna osnovica za ovaj porez predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Porezna uprava je zadužena za utvrđivanje ove osnovice, a ukoliko je potrebno, može provesti i procjenu tržišne vrijednosti nekretnine.

Međutim, postoje i određene porezne olakšice i iznimke. Primjerice, osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine, prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu, kao i građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan na kojem su imali stanarsko pravo, mogu biti oslobođeni ovog poreza. Također, postoji niz drugih situacija u kojima se ne plaća porez na promet nekretnina, kao što su stjecanje nekretnina kroz ugovor o doživotnom uzdržavanju ili razvrgnuće suvlasništva.

Upis vlasništva

Kupnja nekretnine i sklapanje pravnog posla, poput ugovora o kupoprodaji, ne znači da ste automatski postali vlasnikom nekretnine. U stvarnosti, kupnja nekretnine i pravo vlasništva ne stječe se automatski, već upisom u zemljišnu knjigu temeljem isprava koje ispunjavaju sve opće i posebne pretpostavke propisane zakonom.

Da biste postali pravni vlasnik nekretnine, potrebno je podnijeti prijedlog za upis prava vlasništva mjesno nadležnom općinskom sudu koji vodi zemljišnu knjigu (zemljišnoknjižnom sudu) u koju je upisana nekretnina koja je bila predmetom pravnog posla. Prijedlog se sudu može podnijeti elektronički, putem javnog bilježnika ili odvjetnika, kao ovlaštenih korisnika informacijskog sustava koji je u primjeni u poslovanju suda. Naravno, može se podnijeti i neposredno sudu, kao i putem pošte.

Prijedlog za upis treba sadržavati elemente propisane člankom 109. Zakona o zemljišnim knjigama, a oblik i sadržaj obrazaca prijedloga za upis propisan je Pravilnikom o obrascima u zemljišnoknjižnom postupku. Važno je napomenuti da ako prijedlog za upis prava vlasništva ne podnesete u roku od 60 dana od dana stjecanja uvjeta za upis tog prava u zemljišnu knjigu ili knjigu položenih ugovora, obračunat će vam se pristojba u peterostrukom iznosu.

Nakon što se predaju svi potrebni dokumenti i dobije urudžbeni broj, status predmeta može se provjeravati i putem stranica Ministarstva pravosuđa i uprave te Državne geodetske uprave. Rok u kojem je zemljišnoknjižni sud dužan izvršiti upis u zemljišne knjige propisan je Zakonom o zemljišnim knjigama. Za više informacija, možete posjetiti službenu stranicu gov.hr.