Kupnja prve nekretnine je uzbudljiv korak, ali i teren na kojem najlakše napravimo skupe greške. Dobra vijest je da većinu njih možemo izbjeći ako unaprijed znamo gdje ljudi najčešće “zapnu” i ako si složimo jasan plan.
Svi smo se našli u situaciji da nam se neka nekretnina svidi na prvu, pa se zaletimo prije nego što hladne glave provjerimo papire, troškove i realne mogućnosti kredita. Upravo tu kupnja prve nekretnine često krene krivo: emocija vodi, a brojke i detalji kasne.
Rješenje je jednostavno u teoriji, ali traži disciplinu: provjeravamo dokumentaciju, računamo sve troškove (uključujući porez na kupnju prve nekretnine), i pregovaramo bez srama. U nastavku donosimo 13 najčešćih grešaka i kako ih izbjeći.
Key takeaways
- Ne krećemo u razgledavanja prije provjere kreditne sposobnosti i realnog budžeta.
- Papiri su jednako važni kao lokacija: vlasništvo, tereti i legalnost gradnje.
- Uz cijenu nekretnine računamo sve dodatne troškove: poreze, javnog bilježnika, upise, procjenu, osiguranje, adaptaciju.
- Predugovor i kapara bez jasnih rokova i uvjeta mogu nas skupo koštati.
- Inspekcija stanja (vlaga, instalacije, krovište) spašava tisuće eura.
Kretanje u potragu bez jasnog budžeta
Ako ne znamo gornju granicu, kupnja prve nekretnine se pretvara u lutanje i “zaljubljivanje” u stanove koje realno ne možemo priuštiti. Budžet ne čini samo cijena, nego i svi troškovi oko kupnje i useljenja.
Neprovjerena kreditna sposobnost prije razgledavanja
Česta greška je da krenemo gledati nekretnine, a tek kasnije saznamo koliko banka stvarno odobrava i pod kojim uvjetima. Prvo tražimo informativnu ponudu i okvirnu procjenu rata, pa tek onda biramo.
Ignoriranje ukupnih troškova, ne samo kupoprodajne cijene
Mnogi računaju “cijena + rata” i tu stanu. A onda dođu troškovi procjene, solemnizacije, javnog bilježnika, pristojbi, upisa, osiguranja, selidbe i adaptacije. Porez na kupnju prve nekretnine također može biti stavka koja mijenja računicu, ovisno o vrsti transakcije i lokalnim pravilima.
Zaboravljanje troškova adaptacije i opremanja
Stan može izgledati “odlično” na slikama, ali realno tražiti novi bojler, klimu, stolariju ili kupaonicu. Kod kupnje prve nekretnine si unaprijed odredimo iznos za radove i ne diramo ga za kaparu ili “još malo skuplji stan”.
Zanimljiv detalj: “jeftinije” nekad ispadne skuplje
Nekretnina koja je 10–15% jeftinija može tražiti 20–30% ulaganja. Zato uvijek uspoređujemo ukupnu cijenu nakon radova, ne samo početnu cijenu.
Neprovjerena dokumentacija vlasništva i tereta
Ne oslanjamo se na usmene tvrdnje. Provjeravamo vlasništvo, terete (hipoteke, zabilježbe), etažiranje i sve što može utjecati na upis. Ako je dokumentacija nečista, rizik prebacujemo na sebe.
Prešućivanje pitanja legalnosti gradnje i uporabljivosti
Legalnost i usklađenost s dokumentima su ključne, posebno kod kuća, nadogradnji i stanova s preinakama. Ako nešto nije legalno, možemo imati problem s kreditiranjem, osiguranjem, pa i budućom prodajom.
Potpisivanje predugovora bez jasnih uvjeta i rokova
Predugovor mora štititi obje strane, ali posebno nas kao kupce. Uvjeti financiranja, rokovi, što se događa ako banka ne odobri kredit i kako se vraća kapara — sve mora biti jasno.
Plaćanje kapare bez provjera i bez dokaza
Kapara se ne daje “na ruke” bez pisanog traga i bez razumijevanja što znači u slučaju odustajanja. Ako požurimo, lako ostanemo i bez nekretnine i bez novca.
Preskakanje detaljnog pregleda stanja nekretnine
Vlaga, pukotine, instalacije, krov, fasada, prozori, buka, mirisi iz odvoda — to su stvari koje ne vidimo u prvih 10 minuta. Kod kupnje prve nekretnine radije odvojimo dodatno vrijeme nego da kasnije plaćamo popravke.
Neprovjera zgrade i pričuve (kod stanova)
Važno nam je tko upravlja zgradom, koliko je pričuva, postoji li dug, planiraju li se radovi i koliko će to koštati. To direktno utječe na mjesečne troškove i kvalitetu života.
Podcjenjivanje lokacije i svakodnevne logistike
Dnevna ruta do posla, škola/vrtić, parking, javni prijevoz, trgovina, sigurnost kvarta — sve to postane važno tek kad uselimo. Lokacija je često vrijednija od “još 10 kvadrata”.
Neuspoređivanje više ponuda kredita i uvjeta
Jedna ponuda nije dovoljno. Uspoređujemo kamatne stope, fiksni/varijabilni dio, EKS, troškove obrade, osiguranja i uvjete prijevremene otplate. Razlike se kroz godine mjere u tisućama eura.
Neplaniranje poreza i prijenosa vlasništva na vrijeme
Porezni i administrativni dio ima rokove i procedure. Ako kasnimo s dokumentima, upisom ili prijavama, stvaramo si stres i moguće troškove. Porez na kupnju prve nekretnine je tema koju ne ostavljamo za kraj, nego je provjerimo čim znamo tip nekretnine i način kupnje.
Tablica: brzi pregled najčešćih troškova uz kupnju
| Stavka | Kada nastaje | Zašto je važna |
| Procjena nekretnine | Prije odobrenja kredita | Utječe na iznos kredita |
| Javni bilježnik/solemnizacija | Kod ugovora | Pravna valjanost i trošak obrade |
| Upis u zemljišne knjige | Nakon kupnje | Vlasništvo i sigurnost |
| Osiguranje (nekretnina/kredit) | Uz kredit ili nakon useljenja | Zaštita od rizika |
| Adaptacija i opremanje | Prije/poslije useljenja | Realni trošak života u prostoru |
| Porezi i pristojbe | Ovisno o transakciji | Utječu na ukupnu cijenu |
Zaključak
Kupnja prve nekretnine ne mora biti stresna ako je vodimo kao projekt: prvo brojke, zatim papiri, pa emocija. Kad izbjegnemo najčešće greške — od nejasnog budžeta do neprovjerenih tereta i podcijenjenih radova — dobijemo mir, sigurnost i dobar osjećaj da smo odlučili pametno. U cijeloj priči ne zaboravljamo porezni dio, uključujući porez na kupnju prve nekretnine i porez na promet nekretnina, jer upravo ti troškovi često naprave razliku između “možemo” i “ne možemo”.
