Porez na nekretnine u Hrvatskoj računa se jednostavno: uzmemo korisnu površinu nekretnine (m²) i pomnožimo je s iznosom (€/m²) koji je za naš grad ili općinu propisala lokalna samouprava. Taj se porez plaća godišnje, a raspon je od 0,60 do 8,00 eura po m², ovisno o odluci grada/općine i kriterijima poput lokacije. Više o tome navodi i Porezna uprava (porezna uprava porez na nekretnine).
Svi smo se našli u situaciji da u istom razgovoru čujemo “porez na nekretnine”, “porez na promet nekretnina” i “komunalna naknada”, pa više nije jasno što se računa, kada i kome se prijavljuje. Najbrži način da izbjegnemo greške je da odmah razdvojimo godišnji porez (po m²) od poreza na kupnju/prodaju (postotak).
U nastavku donosimo korake kako izračunati iznos, kada i kako ide prijava poreza na nekretnine te koje su najvažnije iznimke.
Key takeaways
- porez na nekretnine plaća se godišnje i računa se kao m² korisne površine × €/m² (0,60–8,00 €/m²), prema odluci grada/općine.
- Obveza se veže uz vlasništvo na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje.
- Prijava (za oslobođenja ili promjene) predaje se do 31. ožujka, prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.
- “Porez na promet nekretnina” je drugi porez: 3% tržišne vrijednosti kod stjecanja kada se ne plaća PDV.
1. Što točno obuhvaća porez na nekretnine
Porez na nekretnine je godišnji lokalni porez uveden od 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor, a plaća se po korisnoj površini nekretnine u m². Visinu (€/m²) propisuje grad/općina, a može se razlikovati po zonama i kriterijima koji utječu na vrijednost (npr. lokacija, starost, sadržaji), ali ukupno ne smije prijeći 8,00 €/m², kako je opisano na stranici porezna uprava porez na nekretnine.
Važno: ovo nije isto što i porez koji plaćamo kod kupnje nekretnine. Kod kupnje najčešće pričamo o porezu na promet nekretnina (3%) ili PDV-u (kod određenih novih nekretnina i isporuka).
Zanimljiv detalj: Zašto je 31. ožujka “ključan” datum?
U praksi, mnoge obveze i evidencije vežu se uz stanje na taj dan, pa je to i referentni trenutak za utvrđivanje tko je vlasnik kad se godišnji porez određuje (posebno u godinama kad se nekretnine prodaju ili nasljeđuju).
2. Kako se računa porez na nekretnine u praksi
Formula je ista svugdje, mijenja se samo iznos €/m² koji je propisala lokalna samouprava:
Korisna površina (m²) × iznos poreza (€/m²) = godišnji porez
Primjer: ako nekretnina ima 65 m² korisne površine, a grad/općina je odredila 2,50 €/m², godišnji porez na nekretnine je 65 × 2,50 = 162,50 €.
Kako znamo koji iznos €/m² vrijedi baš za nas? Najsigurnije je provjeriti podatke i obavijesti kroz Poreznu upravu ili odluku našeg grada/općine (porezna uprava porez na nekretnine).
Tablica za brzu orijentaciju (najčešće se miješa ovo dvoje)
| Porez | Kada nastaje obveza | Kako se računa | Tko je nadležan / gdje gledamo |
|---|---|---|---|
| porez na nekretnine | Svake godine (godišnji porez) | m² × €/m² (0,60–8,00) | Grad/općina i/ili Porezna uprava |
| Porez na promet nekretnina | Kod stjecanja (kupnja, darovanje itd.), kad se ne plaća PDV | 3% tržišne vrijednosti | Porezna uprava – porez na promet nekretnina |
3. Prijava poreza na nekretnine i kada se podnosi
U praksi se prijava poreza na nekretnine najčešće spominje kad trebamo prijaviti promjenu (npr. promjena obračunske površine ili namjene) ili kad tražimo oslobođenje. Porezna uprava je objavila upute da se podaci za oslobođenja i određene situacije prijavljuju unificiranim zahtjevom, a rok je do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez, prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, kako je opisano na stranici Porez na nekretnine – prijava podataka bitnih za oporezivanje. To je ključna referenca kad god pričamo o prijava poreza na nekretnine.
Tko uopće mora nešto “aktivno” prijavljivati? Prema Poreznoj upravi, građani u pravilu nisu dužni podnijeti prijavu za nekretnine za koje se plaća komunalna naknada (npr. uz realno korištenje za stanovanje) te za nekretnine iznajmljene temeljem ugovora prijavljenog radi poreza na dohodak od imovine. No, ako tražimo oslobođenje ili imamo promjene, prijava poreza na nekretnine postaje stvar koja nam štedi novac i živce.
Mini digresija: Ne brkamo najam i turističko iznajmljivanje
Ugovor o najmu/zakupu prijavljen Poreznoj upravi (za dohodak od imovine) u praksi je važan trag u evidencijama. Zato se status nekretnine često ne dokazuje “jednom stvari”, nego kombinacijom podataka i prijava.
4. Najčešća oslobođenja i situacije kad se porez ne plaća
Oslobođenja i posebne situacije su dio gdje najčešće pogriješimo jer pretpostavimo da “se podrazumijeva”. Prema uputama Porezne uprave, prijavljuju se (između ostalog) nekretnine:
- namijenjene za stalno stanovanje (u specifičnim situacijama kad to nije vidljivo iz drugih evidencija),
- koje nisu podobne za stanovanje zbog proglašenja prirodnih nepogoda,
- kojima je onemogućena stambena namjena,
- koje imaju javnu namjenu ili su za institucionalni smještaj,
- namijenjene prodaji ili preuzete za neplaćena potraživanja (uz uvjete rokova).
Ako želimo razumjeti “zašto je tako” na razini propisa, temelj je Narodne novine – izmjene Zakona o lokalnim porezima (NN 152/2024).
Zaključak
Porez na nekretnine računamo po jasnoj formuli (m² × €/m²), ali ključ je u dva detalja: (1) provjerimo iznos koji je propisao naš grad/općina i (2) na vrijeme odradimo prijavu poreza na nekretnine kad imamo promjenu ili tražimo oslobođenje, u pravilu do 31. ožujka, prema mjestu nekretnine, uz upute koje daje Porezna uprava.
Kad sve posložimo, lakše nam je razlikovati i što je porez na promet nekretninama: to je jednokratni porez od 3% tržišne vrijednosti kod stjecanja kad se ne plaća PDV, i ne računa se “po kvadratima” kao godišnji porez na nekretnine.
