Uvjeti za stambeni kredit u praksi znače jedno: banka mora vidjeti da možemo redovito vraćati ratu, da je nekretnina uredna za zalog i da ukupni rizik “drži vodu”. Najčešće nas zato čekaju provjera prihoda i kreditne povijesti, procjena nekretnine, odabir instrumenta osiguranja (hipoteka, police) i kompletna dokumentacija.
Kad krenemo u stambeni kredit, svi se nađemo u istoj situaciji: želimo što brže do ključeva, ali nas pojmovi poput EKS-a, procjene i učešća lako uspore. Dobra vijest je da se većina uvjeta može unaprijed posložiti kroz par pametnih koraka i realno planiranje budžeta.
U nastavku donosimo korake i savjete kako ispuniti uvjeti za stambeni kredit i povećati šansu za odobrenje.
Key takeaways
- Banke gledaju omjer rate i prihoda (DSTI) te odnos kredita i vrijednosti nekretnine (LTV).
- Potrebna su stabilna primanja, uredna kreditna povijest i čisti papiri nekretnine.
- Trošak nije samo kamata – tu su i procjena, osiguranje i dodatni troškovi.
- Ponude uspoređujemo prema EKS-u, a ne samo kamati.
- Subvencije i poticaji imaju dodatne uvjete i ograničenja.
Financijska sposobnost: kolika rata nam je realno prihvatljiva
Kod odobravanja kredit(a) banke procjenjuju koliko nam mjesečno “ostaje” nakon svih obveza. U Hrvatskoj su uvedene makrobonitetne granice koje se često koriste kao okvir: za stambeni kredit DSTI (udio ukupne mjesečne otplate duga u dohotku) ne bi trebao prelaziti 45%, a rok otplate se ograničava do 30 godina. To izravno utječe na maksimalni iznos koji možemo dobiti. Pomaže i pravilo da prije predaje zahtjeva smanjimo postojeće obveze (minus, kartice, drugi kredit) jer nam svaka rata ruši kreditnu sposobnost. (Okvir: HNB kriteriji kreditiranja i HNB pitanja i odgovori).
Nekretnina i instrumenti osiguranja: koliko vrijedimo na papiru
Za stambeni kredit gotovo uvijek ide zalog na nekretnini (hipoteka) i procjena vrijednosti. U praksi, banka gleda LTV (loan-to-value) — omjer iznosa stambenog kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu — koji je ograničen na 90%. To znači da se često očekuje i vlastito učešće, pogotovo ako procjena ispadne niža od kupoprodajne cijene.
Zašto banke traže procjenu nekretnine?
Procjena nije “formalnost” nego zaštita banke: vrijednost zaloga određuje maksimalni iznos financiranja i LTV. Ako želimo brže proći, unaprijed provjerimo zemljišne knjige, legalnost i terete.
Uvjeti za stambeni kredit koje moramo ispuniti: dokumenti, status i urednost
Najčešći uvjeti za stambeni kredit svode se na tri cjeline: mi (prihodi i urednost), nekretnina (pravna i tržišna vrijednost) i papiri (dokazi). Banke obično traže dokaz o primanjima i zaposlenju (ili druge stabilne izvore prihoda), urednu kreditnu povijest te dokumentaciju vezanu uz namjenu i nekretninu (npr. izvadak iz zemljišnih knjiga). Primjeri tipične dokumentacije mogu se vidjeti i u bankarskim popisima dokumenata, poput HPB dokumentacije za stambene kredite.
Tablica: najčešći uvjeti i kako ih ispuniti
| Uvjet | Što znači | Kako ga ispuniti |
| Stabilna primanja | Redovita isplata i kontinuitet | Konsolidirajmo prihode, izbjegnimo “rupe” prije zahtjeva |
| Kreditna urednost | Nema kašnjenja i prevelikih obveza | Zatvorimo minus/kartice, podmirimo dugovanja |
| DSTI okvir | Rata u odnosu na dohodak | Ciljajmo manju ratu: veće učešće, dulji rok (do limita) |
| LTV okvir | Kredit u odnosu na vrijednost zaloga | Pripremimo učešće i očekujmo procjenu |
| Uredni papiri nekretnine | Vlasništvo i tereti čisti | Provjerimo ZK izvadak, legalnost, uporabljivost |
Što je interkalarna kamata i zašto se spominje?
Kod isplate i početka otplate može postojati razdoblje “između” (ovisno o modelu isplate), pa se u ukupnim troškovima može pojaviti i interkalarna kamata, uz procjenu i osiguranje. Primjer strukture troškova vidi se u HPB općim informacijama o stambenom potrošačkom kreditu.
Trošak kredita: gledamo EKS, ne samo kamatu
Kad uspoređujemo kredit, ključ je EKS (efektivna kamatna stopa) jer prikazuje ukupan trošak kredita i služi za usporedbu ponuda. Pravila informiranja potrošača o EKS-u i troškovima propisana su kroz regulatorne obrasce i sadržaj informacija koje banka mora dati prije ugovaranja. (Vidi: Narodne novine – sadržaj informacija i EKS i okvir prava potrošača u Zakonu o potrošačkom kreditiranju).
Subvencije i posebni programi: dodatni kriteriji uz standardni stambeni kredit
Ako ciljamo subvencioniranje, uvjeti programa dolaze povrh bankarskih uvjeta. Primjerice, u programu subvencioniranja stambenih kredita postoji ograničenje iznosa koji se subvencionira (do 100.000 €) i uvjet da rok otplate ne smije biti kraći od 15 godina. (Vidi: MPGI – subvencioniranje stambenih kredita).
Zaključak
Uvjeti za stambeni kredit nisu “misterij” kad ih razložimo: banka traži dokaz da možemo vraćati stambeni kredit, da je nekretnina pravno i tržišno uredna te da su svi troškovi i rizici transparentni kroz EKS. Najbrže napredujemo kad unaprijed očistimo postojeće obveze, pripremimo učešće, složimo dokumente i realno postavimo iznos i rok. Tako kredit postaje alat, a ne stres, pogotovo kad planiramo kupnju prve nekretnine.
